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如果不是“轻资产运营”模式,房地产转型的路

2017-07-14 来源:未知 编辑:the weeknd

7月10日,万达商业与融创中国联合上演了631亿的惊天交易,可谓一石激起千层浪。而王健林给出“进一步实现轻资产化运营”的理由,却让房地产转型的命题,再次倍受关注。

结束了所谓的黄金十年,房地产巨头们在转型的道路上苦苦寻找自己的出路,可以说各出奇招。我们需要思考的是,如果不是“轻资产运营”模式,房地产转型的路还能怎么走?

中国房地产传统主流开发模式:

重资产的香港模式

纵观中国房地产的开发模式,其实绝大多数房地产企业学习的就是香港模式,起初是深圳借鉴香港,后来是沿海城市借鉴深圳、内地城市又借鉴沿海城市,因此这一模式成为中国房地产的传统主流开发模式,在近二十年国内房地产市场的高速发展历程中,起着不可替代的作用。

所谓的香港模式,即房地产开发的全部流程,从融资、购地、开发、建设和销售等全过程都由一家开发商独立完成,是一种全程的开发模式。因此这一模式下开发企业的特征是:大而全、重资产、风险大。

因此,中国房地产开发企业展开了一轮又一轮的规模扩张竞赛,大多数开发商把购地扩大规模作为第一要务,但高速发展的房地产市场扩张留下的诸多问题,近年来已经逐渐暴露。如万达虽名为“首富”,但贪大求全带来的后果就是企业负债累累,如今不得不通过所谓的“轻资产运营”模式,来为企业摆脱越来越不堪重负的庞大债务。

而向“轻资产运营”模式转型,也说明了传统房地产的重资产模式已经不适合当下房地产市场发展的需要。

立于传统而别于主流:

看中国金茂的品牌开发模式

中国房地产的市场就是发迹越早,挣钱就越容易,中国房地产十强大多在80、90年代完成资本原始积累,才得以具备今时今日难以撼动的话语权。而中国金茂(前身为方兴地产)真正进入房地产市场,不过七年多一点。

中国金茂的入市虽然处于房地产告别黄金走到白银这个节点,但却反而让它碰上行业集中创新转型的契机,靠着它别于主流的城市开发和运营模式,创造出属于金茂的惊人发展曲线。(注:2010~2014年,中国金茂以47%的年均复合增长率位居在港房企营收第一位。2015年销售额突破300亿大关,TOP榜单中销售业绩同比上涨50%以上的只有中国金茂一家。2016年签约销售额高达485亿,完成全年目标的135%。—数据来源于网易房产)

中国金茂的品牌开发商模式,更符合未来房地产发展趋势的城市开发和运营路线:它以城市运营者为出发点,通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面参与,打造城市新核心。

“立于传统”是指它(方兴地产时期)在90年代开始,就已经开发运营城市标志性建筑,布局近20余年,成就上海金茂大厦这见证中国经济崛起的城市标志性建筑。

别于主流是指它(中国金茂时期)自2009年更名并成为主营房地产业务的16家央企之一后,就将业务范围精准定位为一级土地开发与销售、高端住宅开发与销售、商办物业开发与经营、金融及服务衍生业务等四大版块,这已经是一条十分清晰的城市开发和运营路线。

这时期开始,它便以披荆斩棘之势,迅速在全国房地产市场中开辟出极具金茂特色的战略布局,如长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、以及上海星外滩,这些项目均成为城市新的标志建筑,奠定了中国金茂作为城市开发和运营者举足轻重的地位。

而在住宅开发上,中国金茂则专注开拓中国豪宅领域,并以府系、悦系、墅系等等锁定国内高端住宅市场。其中以北京广渠金茂府、上海大宁金茂府、杭州姑苏金茂府等知名项目,让中国金茂在城市运营者的开发模式上,又开创了中国豪宅的代表之作——“金茂府”。

精而细的开发路线:

金茂府见证中国金茂开创宜居豪宅时代

目前我国一、二线城市中,房价高、市场仍呈现供不应求之势。但土地价格过高,高成本不仅仅挤压了利润空间,而且对市场的容错度极低,即对市场定位和客户需求任何一个判断错误,或产品设计及营造过程中的任何瑕疵,都可能造成满盘皆输。

另外在关于市场需求端的一项调查显示:居住在近二十年内开发商开发的商品房,或政府提供的保障性住房的居住者,对其住房满意的比例竟不足30%。因此,不论是市场的供给端还是需求端,都要求房地产开发企业走精细化和品牌化的道路。

不得不说中国金茂如今能成为豪宅开发商的佼佼者,离不开其对精细化和品牌化的房地产市场发展趋势的精准把握。其富有远见的战略目光和对品质的精细要求,正是每一座金茂府一旦落成,必成豪宅典范的关键因素。

每一座城市,都会在其发展的重要时刻,遇到具备时代远见的规划者和建设者。这一句话用来形容中国金茂旗下“金茂府”系列,再贴切不过。

在西方国家,精装修住房的开发模式已经非常成熟,而国内真正令人满意的精装修住房仍然是凤毛麟角。而中国金茂打造的金茂“府”系产品已经完全处于精装修住宅的领先水平,无论在产品空间布局和精装修精细化标准打造上,再到豪宅标准的精装品牌应用上,在国内都已达到登峰造极的水平,金茂府已经成为当代中国豪宅的代名词。

通过20余年的品质实践,自2009年北京广渠金茂府的操盘奇迹开始,随后在上海、苏州、杭州、宁波、长沙、深圳、福州等国内几大主要核心城市落成金茂府。秉持“府系”非核心不选、非地标不筑的理念,屡屡创造“金茂府”现象,并以领衔城市的运营理念和同步欧洲的绿金品质,开创了我国的宜居豪宅时代。

高端品质与奢居理想:

“一城双府”释放城市未来生命力

现在,中国金茂延续金茂府品质基因的同时,正在通过“一城双府”的落子布局,通过率先释放一线城市未来生命力,引领创造新的“金茂传奇”。

北上广这三座世界一线城市,目前均实现了两座金茂府的布局。北京的广渠金茂府和北京金茂府,上海的大宁金茂府和西郊金茂府,以及广州的珠江金茂府和信达&金茂|天河金茂广场中的“府系”住宅。

这些金茂府的落成,从富有战略远见的择址再到十二大绿金科技的核心系统,从匠心品质细节的精心打磨再到绿色宜居生活方式的在逐步实现,从高精尖的圈层文化逐步涵盖至崛起的中产阶层甚至全龄化,金茂府重新定义了板块价值甚至城市价值,探索出自己的发展之道:打造高端品质的宜居豪宅,逐步开启中国奢居理想。

而中国金茂则通过金茂府这一豪宅领域的代表之作,以及全国重点核心城市的标志建筑布局,逐渐形成了它以豪宅精细化领域为核心的品牌运营模式,成为房地产城市运营商模式的典范。

和万达、万科等发展成熟的大而全模式相比,金茂模式代表了一种后发的精而美之路线。传统房地产在进行企业转型之时,一味的通过变卖来达到“轻资产”目的,或往别行业、海外市场转型,其实都没抓准转型的根源。不如学习金茂的模式,在“轻资产”的同时,找到自己的精细化领域。

本文由资深地产作者丁淡漫撰写,版权归丁淡漫所有,转载或引用请联系作者。

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